什么是公募REITS?什么是基础设施公募REITs?基础设施公募REITs有哪些特点?

一年半‬啦‬!公募基金发行市场再次被引爆。这次的主角是公募REITs。自产品获批以来,基础设施公募REITs的项目进展都备受各界关注!那么,什么是基础设施公募REITs?要买吗?怎么买?作为个人投资者,应如何参与公募REITs投资?今天来和大家详细地聊一下>>

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什么是REITs?

REITs是不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的缩写,是一种资产证券化产品

什么是公募REITS?什么是基础设施公募REITs?基础设施公募REITs有哪些特点?

(图片来源:上海证券交易所官网)

购买股票,我们投资的是公司,购买REITs,我们投资的是不动产。并且是经过特殊处理(即资产证券化,ABS)之后的不动产。

因此,在产品结构上,REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权,而是买下这栋楼发行的ABS产品,ABS产品100%持有这栋楼,然后REITs也就持有了这栋楼。

我们买REITs基金,基金去买不动产、酒店、公寓、写字楼、高速公路、工厂厂房等,然后用酒店接客、公寓写字楼出租、高速公路收费等,通过收租金、过路费的方式获得收入,然后再分配给投资者。

举个例子:很多人买不起几百上千万的房子,但是如果不想错过房地产红利。那么大家可以各自从口袋里掏点钱出来众筹买,成立一只REITs基金。这个基金可以投资写字楼、商场、公路、住宅等。

这样大家一起分享房子升值和物业出租的红利,用一笔小钱就可以当起众多优质资产的“包租婆”。

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什么是基础设施公募REITs?

基础设施公募基金 REITs,是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源,向投资者发行的有价证券,是投资不动产的较低门槛工具,投资目标为长期收益和稳定分红。

5月31日,9只公募REITs开始认购:

什么是公募REITS?什么是基础设施公募REITs?基础设施公募REITs有哪些特点?

和其他国家普遍以房地产项目为底层资产不同,中国版公募REITs仅限于底层资产为基础设施项目的REITs。国内首批REITs基金投资不能投资住宅、酒店、写字楼等,本次试点的基础设施是包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。

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基础设施公募REITs有哪些特点?

(1)投资度集中

80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额。

(2)基金穿透持有基础设施核心权益

基础设施公募REITs通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

(3)现金流稳定

基金管理人主动运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

(4)高比例定期分红

基础设施公募REITs采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

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REITs值得入手吗?

——收益

是否值得投资,首先要关注的就是收益问题。

公募REITs的收益包括以下两部分:

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策,要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,稳定的分红率类似债券的派息,表现出债性特点,但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作,但后续会在交易所上市交易,投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%,上市首日以后的涨跌幅限制为10%

目前来看,国内首批公募基础设施REITs投资的都是比较优质成熟的基础设施标的,收益回报预期相对比较稳定。美国REITs的分红率大概在4%左右,新加坡的稍微高一点,约5.8%。国内的这9只REITs分红率预计在4%-12%左右。

——风险

REITs这类产品的收益和风险介于股票和债券之间,比较适合保守的投资者。但是值得注意的是,虽然REITs是一种比较稳健的产品,但它依然是基金,只要是交易性产品,就有其“股性”的一面,就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。

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如何认购和退出?

——认购

投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种,分别为战略投资者配售网下投资者配售公众投资者认购

作为公众投资者,可通过场外直销及代销机构认购,也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的,应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的,应持有场外基金账户

基础设施基金上市后,投资者使用场内证券账户认购的基金份额,可直接参与场内交易;使用场外基金账户认购的基金份额,应先转托管至场内证券经营机构后,才可参与场内交易。

——退出

基础设施公募REITs采用封闭式的方式运作,封闭期限较长,且封闭期内不办理申购与赎回业务,要想提前退出,只能通过二级市场进行交易转让,当然也会有相应的折溢价风险。

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基础设施公募REITs与股票、债券、普通公募基金相比有何异同?

——股票

相同点:

基础设施公募REITs和股票投资都具有双重属性,投资收益主要源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

不同点:

1、和股票相比,基础设施公募REITs具有较高的分红比例,采取强制分红政策,收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。

2、基础设施公募REITs产品相对稳定,底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确。基本上不会出现大幅的增长或者维持持续性的高增长。

——债券

不同点:

1、基础设施公募REITs无固定利息回报,但有稳定强制的分红机制。

2、基础设施公募REITs是权益投资,对于本息没有主体信用担保,依赖于资产本身的运营。

——普通公募基金

不同点:

什么是公募REITS?什么是基础设施公募REITs?基础设施公募REITs有哪些特点?

结语:

基础设施公募REITs为公众参与投资国家基础设施项目提供了新的渠道,对于投资者而言,基础设施公募REITs的投资价值主要体现在以下四个方面:1、参与门槛低,流动性预期优于债性标的;2、项目优质,投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益;3、具有稳定的分红机制及扩募机制,可以实现长期资产配置;4、与其他资产相关性较低,有助于优化投资组合。

目前是公募REITs产品上市的初期,为维护市场交易秩序,保护投资者合法权益,交易所将对REITs产品交易重点监控,严厉打击异常交易和违法违规行为。广大投资者应树立风险意识,秉持价值投资、长期投资理念,依法合规参与交易,共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。

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